بسیاری از پرونده‌ها که در دادگستری‌ها ورود می‌یابد محصول همین موضوع است که اسناد عادی جای اسناد رسمی را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می‌شوند. این اسناد غیررسمی (عادی) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند.
سارا مرادخانی- حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد.همچنین آملی لاریجانی، ریاست سابق قوه قضاییه پرامون مشکل آفرینی معاملات غیررسمی برای قوه قضاییه هم گفته بود: «بسیاری از دعواهای کلان و خرد در جامعه که به عنوان پرونده وارد دستگاه قضایی می شود ناشی از عدم ثبت رسمی اسناد است». این بخشی از انتقاد روسای جدید و قدیم قوه قضاییه در خصوص قولنامه های غیر رسمی یا همان عادی است که به گفته کارشناسان عاملی برای فساد محسوب می شود. با افزایش میزان تخلفات در حوزه املاک به دلیل افزایش قولنامه های غیر رسمی که در کشور ما به رسمیت شناخته می شوند، قرار شد تا «کد رهگیری» به عنوان وسیله ای برای جلوگیری از این مساله تعریف شود.از این جهت در فروردین ماه امسال، مجلس در جریان بررسی جزئیات طرح جهش تولید و تامین مسکن و به موجب ماده ۱۹ این طرح، در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن درج تمام معاملات خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ کد رهگیری الزامی است.
طی سال های اخیر همه معاملات مسکن باید از کانال بنگاه‌ها، عبور می‌کرد و حتی افرادی که به هر دلیل، مراجعه مستقیم به دفترخانه‌ها برای نقل‌و‌انتقال ملک داشتند، مجبور بودند ابتدا یک کد رهگیری از یک بنگاه مسکن دریافت کنند، یعنی در هر صورت خریدار و فروشنده برای دریافت کد رهگیری باید به یکی از دفاتر مشاوره املاک مراجعه کنند چرا که این کد فقط توسط این دفاتر صادر می شود اما هیات عمومی دیوان عدالت اداری در جریان رسیدگی به یک اعتراض درباره وجود یکسری مغایرت قانونی در مصوبه ۷ بندی سال ۸۷ هیات دولت، بخش‌هایی از این مصوبه را ابطال کرد و براساس حکم این هیات، در حال حاضر «محدوده تازه‌ای برای رهگیری معاملات ملک در بازار مسکن» تعیین کرد.
با توجه به این بخشنامه از این تاریخ به بعد کلیه قراردادهای کاغذی فاقد اعتبار شد و تمامی بنگاه های مشاور املاک مکلف به ثبت معامله های مسکن در سامانه آنلاین شدند و ارائه کد رهگیری املاک نیز بر آن ها ضروری شد.اکنون طبق ماده 28 قانون نظام امور صنفی انجام هر گونه معامله ملکی در بنگاه ها و بدون صدور کد رهگیری تخلف احراز شده و واحد صنفی مربوطه پلمپ خواهد شد.
با این شرایط اعمال شده باید برای انجام هر گونه معامله ملکی از قبیل خرید و فروش، یا رهن و اجاره در بنگاه ها دو طرف معامله حاضر شده و با اعلام مشخصات ملک مورد نظر و همچنین مشخصات فردی دو طرف معامله این شرایط توسط بنگاه معاملاتی در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت و قرارداد رسمی شود. در نهایت نیز این سامانه یک قرارداد الکترونیکی همراه با کد رهگیری و بارکد دوبعدی صادر می کند که این قرارداد در 3 نسخه برای افراد تنظیم می شود که توسط این بارکد کلیه اطلاعات لازم در مورد این معامله قابل ردگیری و شناسایی بوده و امکان جعل و کلاهبرداری در این روش به صفر می رسد اما برخی از بنگاه‌های املاک به بهانه‌های مختلف از جمله عدم درخواست موجر از صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره مسکن خودداری می کنند.
با توجه به اینکه کد رهگیری برای شفافیت و کاهش ضریب خطا در معاملات املاک تعریف شده و قطعا ماهیت این مساله نیز مثبت و درست است اما به نظر می رسد که کد رهگیری علیرغم اصرار بر دریافت آن می تواند راه استفاده غیر قانونی را برای برخی از سودجویان برای فروش و یا اجاره چندین باره یک ملک بدهد. در این شرایط باید برای بستن این راه نفوذ به کجای قانون مراجعه کرد؟ نهادهای نظارتی از جمله مجلس چقدر در رسیدگی و نظارت و جلوگیری از ادامه این روند مصمم بوده و قرار است چه روندی را در این مسیر طی کنند؟
سمیه رفیعی، تهران، شمیرانات، ری، اسلامشهر و پردیس در این خصوص به «ایلنا» می گوید: نظارت برعملکرد مشاوران املاک با توجه به اتفاقاتی که در این حوزه طی سال های گذشته افتاده بسیار ضروری است که این روند باید از شهرهای بزرگ به خصوص تهران آغاز و به سایر شهرها نیز تسری پیدا کند.
این نماینده مجلس یازدهم در ادامه افزود: مجلس بر اساس وظیفه قانونی و ذاتی خود یعنی نظارت، به این مهم ورود کرده و بسیاری از تخلفات اتحادیه املاک برای خانه ملت و نمایندگان مسجل شده واکنون به شدت به دنبال بررسی و برخورد با این موارد است. به طور کلی باید گفت که عملکرد اتحادیه املاک اصولا در موارد بسیاری شفاف نیست. در واقع مواردی که اتحادیه املاک در آن عملکرد مناسبی ندارد برای مجلس مشخص شده و مستندات آن هم در حال جمع آوری و بررسی است که یکی از موارد مهم آن استده از «کدرهگیری» توسط مشاورین املاک است که به زودی درباره آن اطلاع رسانی هم می شود.
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس هم در گفت و گو با «ایلنا» در این خصوص می گوید: به طور کلی در کشور ما هر آنچه که منافع مردم در آن دیده شده باید به شدت رصد و بر عملکرد آن نظارت شود تا مردم دچار خسران نشوند. یکی از مواردی که مردم به دلیل نبود یک نظارت دقیق دچار ضرر شده اند، بحث پیش فروش مسکن است. در برخی ازپروژه های پیش فروش مسکن، برخی از فروشندگان اقدام به فروش یک واحد به چند نفر می کنند؛ در این شرایط، برای جلوگیری از وقوع چنین اقداماتی کد رهگیری تعریف شد. این کد سبب شد تا فرد بتواند برای خرید یا اجاره یک ملک بتواند، استعلامات لازم را ملک مورد درخواست خود بگیرد. یعنی قرار بر این شد تا با استفاده از این کد دست سواستفاده بسته شود.
وی در ادامه افزود: تعریف کد رهگیری ئدر حوزه املاک علاوه بر این دست سواستفاده کنندگان را می بندد می تواند مرجعی برای ضابطه مند کردن سامانه املاک کشور باشد و مدیران و هم مراجعین بتوانند اطلاعات کافی از یک ملک را رد این سامانه دریافت کرده و این می تواند تاثیر بسزایی در کاهش فساد و البته ایجاد شفافیت باشد اما همیشه در هر صنف و کاری برخی افراد بدون در نظر گرفتن قانونی از برخی ابزارهای قانونی استفاده غیر قانونی می کنند.
نماینده تهران در خصوص روش نظارت بر استفاده از کد رهگیری نیز گفت: برای نظارت بر عملکرد مشاورین املاک در استفاده از کد رهگیری دستگاه های نظارتی می توانند در سه حوزه فنی، تخصصی و سازمانی ورود کنند. در حوزه سازمانی نهادهای بالادستی مشاورین املاک یعنی اتحادیه های املاک به خصوص اتحادیه املاک کشور لازم است تا ورود کنند. چرا که در قانون پیش بینی شده که این افراد برای حضور در راس اتحادیه بعد از انتخاب شدن باید بر حسن عملکرد دفاتر مشاورین املاک نظارت دقیق داشته باشند.
این عضو کمیسیون املاک هم افزود: دستگاه های نظارتی دیگری از جمله قوه قضاییه و دستگاه های وابسته به قوه قضاییه از جنبه های دیگری می توانند بر عملکرد مشاوران املاک نظارت کنند. از سوی دیگر،در حوزه فنی و تخصصی هم وزارت راه هم باید یکی از نهادهایی باشد که بر این بخش باید نظارت کند اما به این دلیل که این کسب و کار ذیل آنها تعریف نشده خود را موظف به نظارت بر این بخش نمی داند در حالی که می توانند غیر مستقیم ورود کنند و نقطه نظرات خود را به اتحادیه و حتی به وزارت خانه متولی نظارت بر عملکرد صنف مسکن واملاک اعلام کند.
در نهایت، نویسنده کتاب پولشویی در این خصوص می گوید: در نگاه اول،به نظر می رسد،تعریف کد رهگیری باید در همه معاملات املاک به نفع همه و سبب کاهش جرایم و حجم پرونده های تخلف در حوزه املاک در محاکم قضایی شود اما نکته اساسی و نادیده گرفته شده در این خصوص این است که امکان افزایش معاملات بدون ثبت آنها در دفاتر اسناد رسمی و بدون پرداخت کوچکترین مالیات و یا هزینه قانونی همراه با دریافت مجوز نقل و انتقال در سیستم بانکی را فراهم می کند.
امیرهمایون کاشانی کیا در ادامه به «ایرنا» گفت:این روش یکی از اصلی ترین روش های پولشویی است که در دنیا هم استفاده می شود. همان گونه که پابلو اسکوبار، سلطان کوکایین نیز برای تطهیر درآمد غیر قانونی خود در شهر مدلین با کمک شبکه ای از دلال های املاک و عوامل خود در شهر داری ها نسبت به نقل و انتقال پول های کثیف و تبدیل آن به ملک و پوشش سرمایه های خود از آن استفاده می کرد. از سوی دیگر در این روش پول های کثیف توسط صاحبانشان بدون هیچ ردی تطهیر شده و امکال نقل و انتقال ملک را نیز افزایش و در نهایت سبب گرانی و تورم در بازار مسکن می شود.
وی در پایان متذکر شد: مساله بعدی ایراد این کد فرار مودیان از مالیات است. در واقع یکی از نکات منفی طرح کد رهگیری، خنثی کردن طرح مالیات بر خانه های خالی و تشویق مردم برای عدم دریافت اسناد رسمی از ادراه ثبت می شود و به زودی باید شاهد جایگزینی کد رهگیری به جای ادارات ثبت باشیم!