مالیات بر عایدی سرمایه مالیات درآمدی نیست، بلکه یک مالیات تنظیمی است، یعنی نرخ آن باید به گونه‌ای گزنده باشد که دیگر کسی به این حوزه سوداگری ورود نکند.
به گزارش باطن به نقل از خبرگزاری فارس، بازار مسکن در طول 8 سال گذشته شرایط بسیار ملتهبی را سپری کرد. بررسی شاخص‌های بازار مسکن به وضوح عمق فاجعه اتفاق افتاد در بازار را برای همگان عیان می‌سازد.
یکی از مهمترین شاخص‌های مد نظر برای پی بردن به شرایط اسف‌بار بازار، شاخص قیمت واحدهای مسکونی معامله شده است. بررسی این شاخص از سال 92 تا انتهای سال 99 خبر از رشد 715 درصدی قیمت مسکن می‌دهد، به عبارت دیگر اگر با 100 میلیون تومان سرمایه در سال 92 زمینه تامین 27 متر واحد مسکونی مهیا می‌شد، با همان 100 میلیون تومان در انتهای سال 99 تنها می‌توان 3 متر مسکن خرید.
این کاهش توانمندی قدرت خرید مسکن در بین اقشار جامعه، از دلایل متعددی سرچشمه می‌گیرد. به اعتقاد بخش عمده‌ای از بدنه کارشناسی این حوزه، جولان تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن یکی از دلایل عمده افزایش قیمت نجومی مسکن است.
*70 درصد تقاضای مسکن از سوی دلالان است
بر اساس آمار آخرین سرشماری رسمی از هر 10 شخصی که برای خرید مسکن اقدام می‌کنند، 7 شخص برای سرمایه‌گذاری و افزایش دارایی خود به این بازار وارد می‌شوند و تنها 3 شخص برای استفاده شخصی اقدام به خریداری واحد مسکونی می‌کنند.
همین تقاضای سرمایه‌ای گسترده بستر شکل‌گیری انواع پدیده‌های مخرب اقتصادی نظیر سفته‌بازی و سوداگری را به وجود می‌آورد و تقاضای موثر خرید خانه که شامل تقاضای زوج‌های جوان و خانوارهای فاقد مسکن است را از بازار خارج می‌کند.
این پدیده مخرب اقتصادی در بازار مسکن به هیچ عنوان توسط هیچ دولتی در دنیا نادیده گرفته نمی‌شود. زیرا مسکن اساسی‌ترین کالای مورد نیاز مردم است و هیچ جایگزینی برای آن وجود ندارد، لذا افزایش قیمت ناشی از رها کردن این بازار منجر به بروز بحران‌های گسترده معیشتی می‌شود.
به گزارش فارس، یکی از راهکارهای مورد استفاده دولت‌های دنیا برای کنترل تقاضای سرمایه‌ای، استفاده از مالیات‌های تنظیمی با محوریت مالیات بر عایدی سرمایه است.
*عایدی سرمایه چیست؟
عایدی سرمایه به زبان ساده به سود حاصل از سرمایه گفته می‌شود؛ برای مثال، عایدی ملک عبارت است از تفاوت قیمت خرید و فروش ملک که بر اساس مالیات بر عایدی املاک، مشمول پرداخت مالیات می‌شود.
با این وجود، اینکه چه بخش از این عایدی مشمول مالیات شود و نرخ مالیاتی بر آن اعمال گردد، یکی از مسائل حائز اهمیت در طراحی قانون این پایه مالیاتی است. برای مثال در شرایطی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه معادل 40 درصد باشد، اگر یک دلال ملکی به قیمت 100 میلیون تومان خریداری کرده و در بازه زمانی کوتاهی آن را به قیمت 200 میلیون تومان بفروشد، صاحب 100 میلیون تومان سود شده و باید 40 میلیون از 100 میلیون سود خود را به عنوان مالیات به دولت بدهد.
کاهش سود قابل توجه دلال یکی از سازوکارهایی است که از ورود این عوامل به بازارهایی نظیر، سکه، ارز طلا و مسکن جلوگیری می‌کند.
*تجربه جهانی اخذ مالیات بر عایدی سرمایه
نکته قال توجه پیرامون این نظام مالیاتی، مهر تایید اکثر اقتصاددان‌های بزرگ پای آن است؛ برای مثال، هنری جورج اقتصاددان قرن نوزدهم آمریکایی معتقد است نقطه اتکاء اصلی درآمدهای مالیاتی باید به سمت فعالیت‌های غیرمولد برود تا رونق تولید و ایجاد اشتغال پدید آید. این مهم با افزایش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه محقق خواهد شد.
همچنین جوزف استیگلیتز اقتصاددان ارشد بانک جهانی و برنده جایزه نوبل اقتصاد می‌گوید، باید با تغییر انگیزه‌ها، سوداگری را از بین برد. نظام مالیاتی هیچ‌گاه با حمایت یکسان و همزمان از بخش‌های مولد و غیرمولد نمی‌تواند به ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی منجر شود.
با وجود اینکه اکثر کشورهای جهان مالیات بر عایدی سرمایه را از سال‌ها و بعضا قرن‌ها پیش تصویب کردند اما معدود کشورهایی در جهان وجود دارد که به تازگی تصمیم به تصویب این پایه مالیاتی گرفته‌اند.
در همین راستا، نیم نگاهی تجربه کشور نیوزلند که اخیر از مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک پایه مالیاتی استفاده می‌کند، به وضوح تاثیر این مالیات بر فعالیت‌های غیر مولد اقتصادی و به دنبال آن کاهش قیمت مسکن را نشان می‌دهد.
*کاهش 10 درصدی قیمت مسکن پس از تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در نیوزلند
دومینیک استفنز اقتصاددان ارشد موسسه وست پک در نیوزلند اعتقاد دارد که اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در این کشور قیمت خانه را 10 تا 11 درصد کاهش می دهد.
وی تجزیه و تحلیلی ارائه داده است که چگونه بازار املاک به طیفی از تغییرات احتمالی پاسخ می دهد. بر اساس این پژوهش و تحلیل، اعمال مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 10 درصد، قیمت مسکن را تا 10.9 درصد در مقایسه با عدم اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، کاهش می‌دهد.
این مسئله لزوما به معنای کاهش شدید و یکباره 10.9 درصدی قیمت خانه نیست، بلکه بدان معنی است که قیمت مسکن در مقایسه با سایر عوامل تاثیرگذار برای خرید آن مانند درآمد مردم، رشد کمتری خواهد داشت. در واقع بازار مسکن از ثبات بیشتر و عدم جهش قیمتی برخوردار خواهد شد.
در نیوزیلند از سرمایه گذاری در املاک نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها مالیات کمتری گرفته می‌شود. اختلاف میزان مالیات سرمایه‌گذاری در بانکها و سهام شرکتها (سرمایه‌های مولد) با سرمایه گذاری در املاک (سرمایه‌گذاری غیرمولد) در حدود 30 درصد است.
این قضیه عمدتا به این علت است که درآمد حاصل از سرمایه گذاری های مولد مشمول مالیات می شود، در حالی که عایدی حاصل از سرمایه مالیاتی ندارد. سرمایه گذاری های مولد به شدت مالیات می پردازند و در مقابل، سرمایه گذاری ملک که راه آسان تری برای کسب درآمد و عایدی بیشتر است، هیچ گونه درآمد مالیاتی نصیب دولت نمی کند و بدون مالیات است.
* افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای پس از تصویب مالیات بر عایدی سرمایه
بر اساس پژوهش نیوزیلندی‌ها در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، تعداد واحدهای مسکونی که اجاره داده می شوند افزایش 5.5 درصدی خواهند داشت. چنانچه این اتفاق نیفتد، قیمت مسکن به دلیل افزایش عرضه کاهش خواهد یافت و متقاضیان راحت‌تر می توانند مسکن تهیه و خریداری کنند.
در حقیقت مالیات بر عایدی سرمایه مانند اهرمی خواهد بود که جذابیت سرمایه گذاری غیرمولد در املاک را کاهش می دهد. از این رو سوداگران ورود کمتری به به بازار خواهند داشت و تقاضاکنندگان واقعی قدرت خرید مسکن را پیدا خواهند کرد. البته مشخص نیست که قیمت مسکن تا چه میزانی باید کاهش یابد تا تقاضای واقعی بتواند وارد بازار شود.
با توجه به تجربیات مثبت دنیا نسبت به یکی از بدیهی‌ترین پایه‌های مالیاتی یعنی مالیات بر عایدی سرمایه، اخبار پیرامون تصویب این کلیات این مالیات در مجلس سبب شعله‌ور شدن اخبار شایعات و شبهات پیرامون این نظام مالیاتی شد.
*آیا مالیات بر عایدی سرمایه ابزار تامین مالی دولت است؟
برای مثال بخشی از منتقدانی که سابقه‌ای در اقتصاد ندارند و بیشتر به عنوان یک سیاستمدار شناخته می‌شوند، مالیات بر عایدی سرمایه را یک منبع درآمدی برای دولت تلقی می‌کنند و می‌گویند، دولت با این پایه مالیاتی از افزایش تورم سود می‌برد.
در همین راستا، حسین عبداللهی، کارشناس مسکن در پاسخ به نقد مطرح شده عنوان کرد:« اساسا زیربنای این استدلال غلط است، مالیات بر عایدی سرمایه مالیات درآمدی نیست، بلکه یک مالیات تنظیمی است، یعنی نرخ آن باید به گونه‌ای گزنده مطرح شود که دیگر کسی به این حوزه سوداگری ورود نکند، چه برسد برای اینکه بخواهد ورود کند و مالیات دهد.»
این کارشناس مسکن با اشاره به تجربه آفریقای جنوبی پیرامون این پایه مالیاتی، ادامه داد:« یک تجربه جهانی در آفریقای جنوبی توسط موسسه کاتز انجام شد که بر مبنای آن درآمد حاصل از مالیات بر عایدی سرمایه در آفریقای جنوبی ممکن است به اندازه کافی برای جبران هزینه های اداری اضافه شده ناشی از اجرای این مالیات، بزرگ نباشد؛ زیرا این مالیات اساسا برای درآمد زایی نیست.»
*نتیجه اخذ مالیات بر عایدی سرمایه هدایت سرمایه‌دار است
یکی دیگر از استدلال‌هایی که پیرامون این پایه مالیاتی مطرح می‌شود، به مسئله فرار سرمایه‌دار از بازار با اتکا بر این پایه مالیاتی اشاره می‌کند. در همین راستا علی ملک‌زاده، کارشناس مالیاتی در پاسخ به این مسئله که آیا مالیات بر عایدی سرمایه منجر به فرار مالیاتی می‌شود، گفت:« اساسا هدایت سرمایه یکی از اصلی‌ترین وظایف دولت‌هاست اما این هدایت با زور و دستور امکان پذیر نیست. در شرایطی که سود فعالیت‌های مولد بیشتر باشد، شاهد رشد تولید هستیم و اگر سود بخش دلالی بیشتر باشد، فعالیت سوداگرانه رشد خواهد کرد.»
ملک‌زاده با اشاره به اینکه مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهایی است که زمینه تقویت تولید را فراهم می‌کند، گفت:«این پایه مالیاتی زمنیه کاهش سود بخش غیرمولد اقتصاد را فراهم کرده و اتفاقا سرمایه سرمایه‌دار را از این حوزه به بخش تولید که حالا سودآورتر شده هدایت می‌کند.»
*مالیات بر عایدی سرمایه تنها منافع سوداگران را هدف می‌گیرد
یکی دیگر از شبهات مطرح شده پیرامون مالیات بر عایدی سرمایه به افزایش قیمت ناشی از تصویب این پایه مالیاتی اشاره دارد، این مسئله با ذکر این سوال آغاز می‌شود که آیا مالیات بر عایدی سرمایه از فروشنده به خریدار منتقل نمی شود و در نهایت چه کسی این مالیات را پرداخت می‌کند؟
در پاسخ به این سوال اساسی باید گفت، مصرف کننده واقعی مالیات بر عایدی سرمایه را پرداخت نمی‌کند و از آن معاف است؛ انتقال بار مالیاتی در مورد مالیات بر عایدی سرمایه نیز بستگی بسیار زیادی به متن قانون آن دارد که با طرح فعلی مجلس به دلایلی متعددی اتفاق نمی‌افتد و انتقال بار و افزایش قیمت رخ نخواهد داد.
بر مبنای قانونی، مشمول بودن درصد کمی از معاملات با توجه به واقعیات بازار دارایی‌ها و طرح موجود، بسیاری از معاملات مشمول مالیات نخواهد بود و فقط درصد کمی که با هدف سوداگرانه اتفاق می‌افتد، مشمول مالیات می‌گردد. در این طرح تقاضای مصرفی از پرداخت مالیات معاف است.
از طرفی بیشتر بودن اثر کاهش قیمت به نسبت میزان مالیات بر اثر اعمال این مالیات خروج سوداگران به حدی موجب کاهش قیمت خواهد شد که بسیار بیشتر از اثر انتقال بار مالیاتی است. به عنوان مثال در برخی مطالعات داخلی و خارجی اثبات شده که اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن علاوه بر اینکه موجب افزایش قیمت مسکن نمی‌شود، می‌تواند اثر انتقال بار مالیاتی را خنثی کرده و حتی قیمت‌ها را کاهش دهد.
همچنین توجه به این مسئله قابل توجه است که انگیزه انتقال بار مالیاتی در اثر اعمال مالیات هنگامی بیشتر خواهد بود که نرخ مالیات کم بوده و انتقال آن اثر ناچیزی بر قدرت و مطلوبیت تقاضا بگذارد. اعمال نرخ بازدارنده موجب خواهد شد که علاوه بر ممنوعیت سوداگری، انگیزه انتقال بار به طور کلی منتفی شود.
علاوه بر آن باید گفت، اخذ نکردن مالیات تنظیمی و مهمی به نام مالیات بر عایدی سرمایه به بهانه احتمال انتقال بار مالیاتی مردود است، زیرا همه انواع مالیات ها که بیشتر جنبه درآمدی هم دارند باید به این بهانه حذف شوند.
اعمال مالیات بر مابه التفاوت قیمت و وجود کشش انتقال بار: شائبه انتقال بار با فرض اشتباه اعمال مالیات بر روی قیمت فروش است در صورتی که این مالیات بر روی عایدی(مابه التفاوت قیمت) اعمال می‌شود و مبلغ بسیار کمتری بدست خواهد آمد که مشمول مالیات می‌شود. لذا احتمال انتقال بار مالیاتی کمتر است. هم چنین انتقال بار مالیاتی به طور کامل انجام نمی‌شود و تابع کششی بین فروشنده و خریدار است.
*علت پخش گسترده شبهات پیرامون مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟
فارغ از شبهات مطرح شده از سوی گروه‌های مختلف توجه به این نکته ضروری است که مالیات بر عایدی سرمایه همانند یک تک تیرانداز تنها بخش غیر مولد اقتصاد را هدف گرفته و منافع دلال‌ها و سوداگران را تهدید می‌کند. با توجه به گسترده بودن منافع این گروه از جامعه که بعضا در حوزه‌های سیاسی نیز دستی بر آتش دارند، طبیعی است که شاهد هجمه گسترده و ایجاد شبهه نسبت به این پایه مالیاتی باشیم.
به خصوص آنکه یکی از بزرگ‌ترین سوداگران بخش مسکن بانکها هستند و این بانکها نفوذ زیادی در بعضی لایه‌های احزاب و جریان‌های سیاسی دارند و عملا از تریبون آنها با هر نوع تصمیمی که منافع بانکها در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن را به خطر بیندازد به دشدیترین شکل ممکن مخالفت می‌کنند.
کما اینکه به عنوان مثال بعضی مدیران سابق و اسبق دولتی که بانک خصوصی تاسیس کرده‌اند و با پول بانک وارد بازار مسکن شده و سوداگری می‌کنند، همزمان در هیئت مدیره و هیئت امنای بعضی رسانه‌های مشهور نیز حضور دارند و از تریبون آن رسانه‌ها تلاش گسترده‌ای برای تخریب هر نوع مالیات تنظیمی در بازار مسکن از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را سازماندهی می‌کنند.
اگر بدانیم یکی از این بانک‌های خصوصی که با مسئولان اسبق اقتصادی بعضی دولت‌ها از جمله دولت فعلی هم در ارتباط است به عنوان مثال هزار ملک در یکی از خیابان‌های بسیار گران قیمت تهران خریداری کرده و از طریق معامله املاک در مناطق خاص و گران قیمت کشور روی قیمت مسکن در همه کشور تاثیر گذاری است، شاید دلایل این مخالفت بعضی سیاسیون با انواع مالیات‌های تنظیمی بیشتر قبال درک شود.
با این وجود تصویب این پایه مالیاتی می‌تواند تاثیر بسیار مثبتی در بازارهای سرمایه‌ای داشته و زمینه هدایت نقدینگی و جهش تولید در بخش مولد را نیز فراهم کند.