کارشناسان معتقدند با ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، طرح دولت سیزدهم در خصوص سالانه یک میلیون واحد مسکونی، از پشتوانه قوی قانونی برخوردار خواهد شد.
این روزها خبر خوش رستم قاسمی مبنی بر اعلام آغاز نهضت ساخت مسکن و اجرایی شدن طرح دولت سیزدهم مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با پایان ماه صفر، با ابلاغ قانون جهش تولید مسکن از سوی رئیس جمهور به دستگاه‌های اجرایی ذی ربط خصوص وزارت راه و شهرسازی تقریباً همزمان شده است.
دو نیمه سال و دو روی متفاوت بازار مسکن
بازار مسکن سال ۱۴۰۰ از یک سو با این بازار در ۳ سال گذشته متفاوت است و از سوی دیگر حباب قیمتی در این بازار به قدری حجیم شده که برخی کارشناسان انتظار تخلیه این حباب را دارند و برخی دیگر مدعی هستند وضعیت فعلی قیمت‌ها در بازار مسکن، حباب نیست و احتمال ادامه قیمت‌ها در دامنه کنونی، بسیار زیاد است.
همچنین گزارش‌های منتشره از سوی بانک مرکزی در ۶ ماهه نخست امسال نشان می‌دهد که رکود در بخش خرید و فروش، نهادینه شده و تنها افزایش معاملات در شهریور ماه امسال، نمی‌تواند به معنای خروج از رکود باشد؛ برخی کارشناسان هم مدعی هستند که هم هیجانات خرید و فروش‌های سرمایه‌ای به دلیل رشد ۲ تا ۳ درصدی ماهانه قیمت‌ها تا حدود زیادی کاهش یافته و عملاً تنها در دو منطقه یک و ۳ پایتخت معاملات سرمایه‌ای و سفته‌بازانه به چشم می‌خورد و هم اینکه خریداران مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مسکن خانوارها، تقریباً عرصه را خالی کرده و به سمت خرید خانه‌های کلنگی و کوچک متراژ سوق داده شده‌اند.
رکود؛ گریبانگیر این روزهای بازار مسکن
این در حالی است که در نیمه دوم سال ۱۳۹۸ و همچنین نیمه نخست سال گذشته، رشد قیمت ماهانه، در مواردی ۱۰ تا ۱۲ درصد رشد ناگهانی و جهش گونه نشان می‌داد که سبب شده بود تا این بازار به جولانگاه خریداران سرمایه‌ای تبدیل شود؛ اما در نیمه دوم سال گذشته به تدریج بازار مسکن وارد رکود شد که این رکود تا کنون ادامه دارد و حتی در نیمه نخست امسال، سنگین‌تر از سال گذشته بود؛ به گونه‌ای که تقریباً در همه ماههای نیمه اول امسال، رشد معاملات مسکن در مقایسه با ماههای مشابه آنها، منفی بود؛ هرچند که در شهریور امسال توانست به محدوده برابر با حجم معاملات مسکن در شهریور ۱۳۹۹ برسد.
پیش بینی بازار مسکن در نیمه دوم امسال
مهدی روانشادنیا عضو هیئت علمی دانشگاه علوم و تحقیقات و کارشناس اقتصاد مسکن درباره دورنمای بازار مسکن در ۶ ماه آینده و پس از آن به خبرنگار مهر گفت: دورنمای چند ساله آینده تابع سیاست‌های کلان اقتصادی و همچنین سیاست‌های خُرد به خصوص در بخش مسکن و نیز تحولات بین‌الملل و اتفاقات در خود بازار مسکن است؛ بنابراین امکان پیش بینی بازار مسکن در دوره‌ای طولانی‌تر از ۶ ماهه امکان پذیر نیست و فضایی مبهم و پُرریسک پیش روی ماست.
حذف تورم مسکن و معاملات سرمایه‌ای، با اجرای طرح ساخت سالی یک میلیون مسکن
ابوالفضل نوروزی کارشناس اقتصاد مسکن پیش از این به خبرنگار مهر گفته بود: یکی از دلایل تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای، کمبود شدید واحد مسکونی در کنار دلایلی چون نبود قوانین و ابزارهای مالیاتی تنظیم گر در بخش مسکن به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه است که اگر طرح دولت سیزدهم در خصوص حمایت از سمت عرضه با اجرای قانون جهش تولید مسکن اجرایی شود، می‌تواند از بروز جهش‌های قیمتی در بخش مسکن بکاهد.
خریداران مسکن؛ امیدوار به آینده بازار؟
از همین روست که بخشی از بازیگران اصلی بازار مسکن به کاهش تورم بخش مسکن در سال‌های آتی با اجرای طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، امیدوار هستند.
دبیر کانون انبوه سازان: حضور نماینده بخش کانون در جلسات شورای عالی مسکن قطعی شد
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در خصوص اجرای طرح یک میلیون مسکن دولت سیزدهم، به قانون جهش تولید مسکن اشاره کرد و به خبرنگار مهر گفت: پیش از این نیز قانون ساماندهی تولید مسکن را داشتیم، اما در حوزه ضمانت اجرایی، نقصان‌هایی داشت که سبب شد این قانون نتواند به طور کامل اجرایی شود؛ قانون جهش تولید مسکن به نظر می‌رسد مکمل قانون ساماندهی است و یک قانون مترقی است؛ اما در مقام اجرا باید دید چه اتفاقی رخ می‌دهد.
وی افزود: بسترهای لازم برای تخصیص زمین رایگان و اقداماتی که ارگان‌های ذی ربط در حوزه افزایش ساخت و ساز در قانون جهش تولید مسکن دیده شده است؛ اما باید شرایطی فراهم شود که بخش خصوصی هم بتواند در این برنامه‌ها مشارکت کند؛ در طرح مسکن مهر هم بخش خصوصی به این حوزه ورود کرد.
پورحاجت ادامه داد: تا کنون بخش‌های دولتی هیچ نشستی با بخش خصوصی برگزار نکرده است؛ معاون اول رئیس جمهور یادداشتی به رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی داده است تا در این خصوص جلسه‌ای با کانون انبوه سازان برگزار کند ولی این نشست به دلیل عدم تکمیل قطعات پازل جابه جایی معاونان وزیر راه و شهرسازی، تا کنون برگزار نشده است.
به گفته این فعال صنفی صنعت ساختمان، دستور حضور نماینده کانون سراسری انبوه سازان در جلسات شورای عالی مسکن صادر شده است.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان اظهار کرد: تجربه‌ای که در مسکن مهر داشتیم این بود که در دو سال اول این طرح، خود دولت رأسا ورود کرد که پیشرفت بسیار کمی داشت؛ اما با ورود انبوه سازان به این طرح، توانستیم ۱.۲ میلیون واحد را با سرعت به اتمام برسانیم.
بازار مسکن در نیمه دوم سال افت می‌کند
یک کارشناس بازار مسکن گفت: به لحاظ حجم معاملات مسکن احتمالا در نیمه دوم سال شیب صعودی که در شهریورماه شاهدش بودیم دچار افت می‌شود و به دلیل نبود ظرفیت لازم در طرف تقاضا نرخ رشد قیمت نیز کمتر از تورم عمومی خواهد بود.
سید محمد مرتضوی اظهار کرد: رونق نسبی بازار مسکن در شهریورماه از چند عامل نشأت گرفته بود. اولین علت به پیک جابه‌جایی در شهریورماه مربوط می‌شود که همه ساله وجود دارد. در ماههای آینده چنین حجمی از جابه‌جایی نخواهیم داشت و معاملات در این بخش کاهش می‌یابد.
وی افزود: مساله دیگر به تورم عمومی مربوط می‌شود. به هر حال مردم در جامعه به عینه شاهد رشد همه کالاها از مواد غذایی گرفته تا پوشاک، لوازم خانگی و غیره هستند. این تورم نگران کننده است و ترس از افزایش قیمت باعث شد کسانی که تصمیم به خرید خانه داشتند این تصمیم را عملی کنند.
مردم اعتماد چندانی به طرحهای مسکن دولتی ندارند
عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه همچنین تجربه شکست طرحهای مسکن دولتی در اقدام برای خرید مسکن در شهریورماه موثر بوده است گفت: بی‌اعتمادی مردم به پروژه‌هایی که جنبه حمایتی دارد مثل مسکن مهر و طرح اقدام ملی که طرحهای شکست خورده‌ای هستند باعث شد تا به توفیق طرح جهش تولید و تامین مسکن نیز چندان امیدوار نباشند. به همین دلیل بخشی از مردم با منابع فعلی در اختیار خود اقدام به خرید مسکن کردند.
مرتضوی ادامه داد: متقاضیان مسکن نمی‌توانند به راحتی باور کنند که دولت قادر باشد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند. البته گفته شده که قرار است واحدها از طریق بسترهای قانونی و حمایتی مثل صندوق ملی مسکن ساخته شود که امیدواریم شکل اجرایی به خود بگیرد.
وام یک میلیاردی مسکن با شکست مواجه می‌شود
وی درباره میزان اثرگذاری وامهای مسکن که به تازگی مصوب شده است گفت: وام یک میلیارد تومانی مسکن جوانان به دلیل مدت ۱۵ ساله سپرده‌گذاری در صندوق آن هیچ نوع استقبالی را در پی نداشت و به شکست منجر می‌شود اما تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی ساخت یا خرید می‌تواند موثر باشد. درخصوص مسکن جوانان، تجربه ثابت کرده در بازه زمانی ۱۵ ساله کلیه کالاها در ایران می‌تواند چند بار دچار تلاطم و جهش قیمت شود و نمی‌توان بعد از ۱۵ سال با یک میلیارد تومان اقدام موثری انجام داد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: وام ساخت مسکن که تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان و قابل انتقال به خریدار است اثرگذاری بهتری در بازار خواهد داشت؛ چرا که با قیمتهای فعلی تا حدودی تناسب دارد.
مرتضوی درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ گفت: به دلیل ناتوانی بخش تقاضا و قیمتهای بالای پیشنهادی مالکان اعتقاد دارم که در ماههای آینده شیب افزایش معاملات کمتر خواهد شد. بنابراین فکر نمی‌کنم میزان رشد حدود ۴۰ درصدی معاملات که در شهریورماه داشتیم ادامه پیدا کند.
وی تصریح کرد: درخصوص قیمت نیز اگر دولت بتواند تورم مصالح ساختمانی را کنترل کند رشد قابل توجهی نخواهیم داشت و احتمالا میزان افزایش آن کمتر از تورم عمومی خواهد بود. اما در ماههای گذشته بجز سیمان که قیمت آن بعد از جهش تا حدودی کاهش پیدا کرد، رشد قیمت دیگر نهاده‌های ساختمانی تعدیل نشد.
احتمال رشد دستمزدها وجود دارد
به گفته مرتضوی، نکته نگران کننده برای بازار مسکن این است که اگر برنامه دولت در ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی عملیاتی شود اولین تاثیر منفی که می‌گذارد افزایش بی‌رویه دستمزدها است؛ زیرا از سال ۱۳۹۰ که حدود ۷۶۰ هزار واحد مسکونی احداث شد تا کنون با تحولی در ساخت و ساز مواجه نبوده‌ایم. ما نیروی ماهر به اندازه یک میلیون مسکن نداریم و افزایش تقاضای کار در این بخش به رشد دستمزدها می‌انجامد.
هر متر خانه در تهران ۳۱.۷ میلیون تومان
بنابراین گزارش، در شهریورماه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۴ درصد و ۳۰.۵ درصد افزایش دارد. تعداد معاملات انجام شده نیز در ماه مذکور حدود ۷.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۴۱.۶ درصد افزایش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۸ درصد کاهش نشان می‌دهد.
قیمت اوراق مسکن افزایش یافت
آخرین قیمت اوراق مسکن حاکی از آن است که متاهل های تهرانی برای اخذ وام ۴۸۰ میلیون تومانی باید بیش از ۷۱ میلیون تومان پرداخت کنند، درحالی که این مبلغ در حدود دو هفته قبل حدود ۵۸ میلیون تومان بود.
بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد که هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در فروردین، اردیبهشت و خرداد سال گذشته به ترتیب ۷۶ هزار و ۴۰۰، ۷۵ هزار و ۷۰۰ و ۷۵ هزار و ۸۰۰ تومان قیمت دارند.
هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در تیر و مردادماه و شهریور سال گذشته نیز با قیمت های ۷۵ هزار و ۴۰۰، ۷۶ هزار و ۲۰۰ و ۷۶ هزار و ۳۰۰ تومان داد و ستد می‌شود.
این اوراق درهر کدام از ماه های مهر و آبان و آذر ۷۶ هزار و ۱۰۰، ۷۳ هزار و ۱۰۰ و ۷۴ هزار و ۹۰۰تومان قیمت دارند.
اوراق تسهیلات مسکن در دی سال گذشته با قیمت ۷۴ هزار و ۴۰۰، در بهمن‌ماه با قیمت ۷۲ هزار و ۸۰۰ تومان و در اسفندماه نیز با قیمت ۷۲ هزار و۹۰۰ تومان معامله می‌شود.
قیمت اوراق مسکن از فروردین تا شهریور سال جاری
همچنین این اوراق در فروردین سال ۱۴۰۰ با قیمت ۷۵ هزار و ۲۰۰ تومان، در اردیبهشت ماه سال جاری با قیمت ۷۳ هزار تومان، در خردادماه سال جاری نیز با قیمت ۷۶ هزار و ۱۰۰ تومان معامله می‌شود.
قیمت این اوراق در تیر و مرداد و شهریور سال جاری نیز به ترتیب ۷۳ هزار و ۱۰۰، ۷۳ هزار و ۴۰۰ و ۷۴ هزار و ۳۰۰تومان است و این گزارش بر اساس قیمت شهریور ماه نوشته شده است.
قیمت اوراق برای مجردها و متاهل‌های تهرانی
بر این اساس و با توجه به افزایش سقف وام ساخت و خرید مسکن، مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود.
لذا برای دریافت ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۷۴ هزار و ۳۰۰ تومانی، ۲۹ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان می‌شود.
همچنین با در نظر گرفتن ۸۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق به مبلغ ۱۱ میلیون و ۸۸۸ هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۴۱ میلیون و ۶۰۸ هزار تومان می‌رسد.
زوج‌های تهرانی نیز برهمین اساس می‌توانند تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰ میلیون توان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۸۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۵۹ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان می‌شود که همراه با هزینه ۱۱ میلیون و ۸۸۸ هزار تومانی وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۷۱ میلیون و ۳۲۸ هزار تومان پرداخت کنند.
قیمت اوراق در سایر استان‌ها
سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است که با توجه به اینکه مجردها باید ۳۲۰ و متاهل های ساکن این شهرها نیز باید ۶۴۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجردها باید ۲۳ میلیون و ۷۷۶ هزار تومان و متاهل ها نیز باید ۴۷ میلیون و ۵۵۲ هزار تومان پرداخت کنند.
این وام برای مجردهای سایر مناطق شهری به ۱۲۰ و برای زوجین این مناطق نیز به ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. بنابراین مجردها باید با پرداخت هشت میلیون و ۹۱۶ هزار تومان و متاهل ها نیز با پرداخت ۱۷ میلیون و ۸۳۲ هزار تومان نسبت به اخذ این وام اقدام کنند.
